Projeto complexo e sem transparência: até profissional com 30 anos atuando no setor não consegue fazer cálculo do novo IPTU
(Foto/crédito: Prefeitura de Piracicaba)
O Projeto de Lei Complementar 22/2025, enviado pelo prefeito Hélio Zanatta (PSD) à Câmara de Piracicaba às vésperas do recesso legislativo, desencadeou forte reação do setor imobiliário e de parte da sociedade civil. O texto, que tem quase 600 páginas, promove uma ampla reestruturação tributária no município e inclui aumento do IPTU, criação de novas taxas e um reajuste considerado recorde no ITBI — imposto pago na compra de imóveis.
Gustavo Junqueira, diretor da imobiliária Junqueira, divulgou um vídeo classificando as medidas como “uma catástrofe para o mercado e para a população de menor renda”. O debate feito por ele se consolidou em um movimento organizado das imobiliárias para pressionar o Executivo a recuar.
Aumento do IPTU e falta de transparência
Um dos principais pontos de crítica é a revisão da PGV (Planta Genérica de Valores), base de cálculo do IPTU. Segundo Junqueira, a mudança deve elevar o imposto para a grande maioria dos proprietários e encarecer também o custo dos aluguéis — afetando mais de 20% da população piracicabana que não possui imóvel próprio.
O diretor afirma que o projeto não apresenta qualquer estimativa oficial do impacto financeiro da medida. Ele aponta que, enquanto a arrecadação prevista de IPTU para 2025 é de R$ 196 milhões, o projeto não detalha quanto a prefeitura espera arrecadar após a atualização da base de cálculo. “Certamente serão dezenas de milhões a mais”, pontua.
A falta de transparência virou bandeira do movimento das imobiliárias, que reivindicam que o governo municipal disponibilize uma ferramenta pública para simular os novos valores. “O cálculo é extremamente complexo. Trabalho com imóveis há 30 anos e não consegui calcular o IPTU da minha própria casa”, afirma Junqueira.
Novas taxas e mais burocracia
O projeto também cria a Cosip (Contribuição para Custeio de Serviços de Iluminação Pública), a taxa da luz — que será incluída no carnê do IPTU juntamente com a taxa de lixo. Para o setor, mesmo que o IPTU não aumente para alguns contribuintes, o valor final pago pela população deve subir.
Outro ponto criticado é a criação da DAE (Declaração de Atividades Imobiliárias), que obrigaria imobiliárias, corretores, construtoras e incorporadoras a enviarem trimestralmente relatórios à prefeitura com dados de compra, venda, locação e transferência. Junqueira questiona o objetivo da exigência, já que o setor envia anualmente a mesma movimentação via Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias) para a Receita Federal. Para ele, a proposta apenas amplia a burocracia, eleva custos operacionais e, no fim, penaliza novamente a população.
ITBI: aumento de 60% e impacto na moradia
O trecho mais polêmico do projeto é o aumento da alíquota do ITBI de 2,5% para 4%, uma alta de 60%. Segundo estimativa apresentada pelo diretor da Junqueira, a arrecadação prevista de R$ 82 milhões subiria para R$ 131 milhões — cerca de R$ 50 milhões extras aos cofres municipais.
Junqueira afirma que a medida afeta diretamente o acesso à moradia, especialmente das famílias de baixa renda. “A maioria das vendas que fazemos são de imóveis simples, de R$ 150 mil, R$ 180 mil. Muitas pessoas deixam de comprar por causa de R$ 2.000 ou R$ 3.000 de entrada. O aumento do ITBI inviabiliza o sonho da casa própria”, declara.
Ele ressalta ainda que nenhuma cidade da região e nem grandes municípios do Estado de SP praticam alíquota semelhante, o que reforça a percepção de que o aumento é injustificável.
Setor imobiliário se organiza para barrar o projeto
As críticas de Junqueira refletem um movimento crescente entre imobiliárias, construtoras, arquitetos e profissionais da cadeia da construção civil. O setor teme retração nas vendas, encarecimento de aluguéis e desaquecimento da economia local.
Empresários afirmam que, somado às altas taxas de juros e às mudanças federais da Reforma Tributária, o projeto de Zanatta pode agravar ainda mais o cenário. Há preocupação de que a soma de IPTU mais caro, novas taxas, mais burocracia e o ITBI elevado resulte em aumento generalizado de preços, atingindo em cheio pequenos comerciantes e trabalhadores.
Audiência pública deve acirrar debates
Diante da repercussão negativa, o setor se mobiliza para pressionar vereadores. Uma audiência pública está marcada para esta sexta, dia 12, às 10h, na Câmara de Vereadores. Imobiliárias têm convocado clientes, corretores, proprietários e moradores a comparecerem presencialmente, afirmando que a pressão popular será decisiva para barrar o projeto.
“Não podemos aceitar isso”, afirmou Junqueira, conclamando a população a entrar em contato com vereadores e participar da discussão. A avaliação dentro do setor é que o Executivo tenta aprovar mudanças profundas às pressas, sem fornecer dados mínimos para embasar a necessidade dos aumentos.
O líder do governo na Câmara, Josef Borges (PP), alega que a atualização da forma de cálculo do IPTU é necessária para obter repasses da União por meio do Fundo de Participação dos Municípios (FPM). Conforme apurou a reportagem, a Acipi e o Crea Piracicaba estão em intermediação junto ao Executivo e Legislativo a fim de estancar prejuízos.
Há a sinalização de recuo da prefeitura para baixar o ITBI para uma alíquota de 3% e remover alguns pontos – que ainda não se sabe quais – para “dar uma ideia de vitória para população”, mas o aumento do IPTU será mantido. O ex-vereador e advogado Paulo Campos acionou o Ministério Público com base numa possível inconstitucionalidade e alertando que o IPTU pode chegar à cifra de R$ 5.000.
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